破产重整中的购房者困局

01、购房者债权性质认定：

根据《企业破产法》第82条，购房者债权分为两类：

消费型购房人债权：以居住为目的购房，享有优先受偿权。

经营型购房人债权：以投资为目的购房，列为普通债权。

致命漏洞：华昊地产破产案中，管理人将部分购房者错误归类为普通债权，导致其受偿比例大幅降低。

02、房产证办理的法律障碍：

规划验收未通过：开发商擅自更改户型设计，导致实际建筑与规划图纸不符，无法通过验收。

土地抵押未解除：华昊地产将东屏湖9号所在土地抵押给某信托公司，未解除抵押前无法办理房产证。

税费未结清：破产重整前，开发商欠缴土地增值税、契税等超千万元，税务部门不予办理产权登记。

03、延期交付赔偿金的法律追讨：

违约金性质认定：根据《民法典》第585条，违约金兼具补偿性和惩罚性，购房者有权全额追讨。

诉讼时效计算：从合同约定交房日次日起算，最长不超过3年。

破产程序中的处理：违约金作为普通债权参与分配，但可通过债权人会议争取优先受偿。

购房者自救法律武器库

01、债权申报黄金期

根据《企业破产法》第45条，债权申报期限自人民法院发布受理破产申请公告之日起计算，最短不得少于三十日，最长不得超过三个月。根据破产管理人公告，债权人需在期限内申报债权。

购房者需注意：

申报材料清单：

商品房买卖合同原件及付款凭证

银行转账记录(需备注"购房款")

备案登记证明(如有)

特别提醒：未申报债权不得依照《企业破产法》行使权利，逾期申报虽可补充但需承担额外费用。

02、购房债权优先级

根据最高法《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条，购房者债权存在三层优先级：

第一顺位：已支付全部房款且实际占有房屋的消费者

第二顺位：支付大部分房款(通常指50%以上)的购房人

第三顺位：仅签订合同未支付大额款项的债权人

自救关键：立即收集入住通知书、物业费缴纳记录等证据，证明实际占有房屋。

03、参与债权人会议

根据《企业破产法》第61条，购房者可作为债权人会议成员行使表决权：

核心议题：重整计划草案、财产管理方案、变价方案

表决规则：出席人数过半且债权额占无担保债权总额1/2以上通过

策略建议：联合其他购房者组建债权委员会，聘请律师代理表决，防止重整计划损害购房者权益。