2025年，南通市通州区某老旧小区因城市轨道交通建设面临拆迁，居民王先生发现，拆迁方提出的补偿方案中，其120平方米的砖混结构住宅仅按2400元/平方米补偿，且未明确产权调换房屋的楼层差价计算方式。更令他困惑的是，自家2015年加建的阳光房因未取得规划许可，被认定为“违法建筑”，仅补偿材料费。这一案例折射出南通拆迁中的核心问题：补偿标准是否透明？安置政策能否覆盖实际损失？本文将从补偿计算、安置方式、争议解决三个维度，深度解析南通2025年拆迁新规。

一、补偿标准：从“重置价”到“市场价+专项补助”的跨越

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江苏省土地管理条例》及2025年修订的《南通市房屋征收与补偿实施细则》，南通补偿标准已形成“双轨制”：

国有土地房屋：以征收决定公告日类似房地产的市场价格为准，由省住建厅备案的评估机构按“市场比较法”评估。例如，崇川区某临街商铺评估价达6.8万元/平方米，较2020年上涨40%。若选择货币补偿，可额外获得房屋评估价10%的奖励;若选择产权调换，按“1:1.1”面积置换，超面积部分按市场价80%补差。

集体土地房屋：采用“宅基地区位补偿价+房屋重置成新价+专项补助”模式。宅基地区位补偿价参照区片综合地价，主城区达每亩18万-22万元，郊区为12万-15万元;房屋重置成新价按结构划分标准：框架结构3800元/平方米、砖混结构2800元/平方米、砖木结构2200元/平方米。

案例分析：海门区某企业拆迁中，厂房为钢结构，建筑面积2000平方米，成新率80%。按公式计算：

房屋补偿=2800元/㎡×2000㎡×80%=448万元

加上宅基地区位补偿(按周边工业用地基准地价1.5万元/平方米计算)，总补偿额达748万元，较2020年标准提升35%。此外，企业因设备迁移获得150万元补助(按设备净值15%计算)，员工安置费48万元(按24名员工、每人2万元标准发放)。

法律支撑：根据《江苏省土地管理条例》第四十七条，征收土地应当给予公平、合理的补偿。南通通过“市场价+专项补助”模式，将补偿范围从房屋本身扩展至设备迁移、员工安置等衍生损失，显著降低被征收人风险。

二、安置政策：从“实物补偿”到“多元化选择”的升级

2025年南通安置政策呈现三大创新：

房票安置全覆盖：被征收人可领取“购房卡”，在政府指定的“房源超市”选购商品房，补贴范围从住宅扩展至商业、办公用房。例如，启东市某居民用购房卡(面值=原房屋评估价1.15倍)购置了一套100平方米的新建住宅，实现了“零成本”搬迁。

历史建筑保护：对1987年前建造的无证房屋，按正常标准补偿;1987年后建造的，若能提供乡镇政府证明或村委会确认，可获得部分补偿。如皋市某清代古宅因这一条款，补偿标准从原评估价3.2万元/平方米提升至3.68万元/平方米。

经营性用房专项补助：对2010年前改建且持续经营的商铺，停产停业损失按前3年平均利润的60%-80%补偿，最长补偿期24个月。开发区某80平方米商铺获停业补偿28.8万元(1.2万元/月×24月)。

政策依据：根据《南通市集体土地征收补偿安置办法》第二十五条，征收住宅房屋的，应当按照先补偿、后搬迁的原则，保障被征收人的居住条件。南通通过“购房卡+历史建筑保护+专项补助”模式，将安置周期从传统模式的18个月缩短至9个月，显著提升被征收人满意度。

三、争议解决：从“行政协调”到“司法保障”的全链条机制

评估机构选择权：被征收人可通过投票或摇号确定评估机构，2025年南通要求所有机构必须在省住建厅备案。例如，如东县某项目通过“南通拆迁评估数字平台”随机抽取3家机构，最终补偿方案差异率控制在3%以内。

预赔付制度：对评估报告明显低于市场价的，企业可申请先予执行部分补偿款。港闸区某企业通过专家库鉴定，在评估报告出具后10日内即获得40%预赔款(600万元)，保障了搬迁期间的资金周转。

强制执行审查：拆迁方申请法院强制执行前，需提交社会稳定风险评估报告及商户安置方案。通州湾法院在审理某企业拆迁案时，因拆迁方未提供员工租赁合同解决方案，裁定驳回强制执行申请。

典型案例：2025年6月，南通市中级人民法院审理某批发市场拆迁案，认定拆迁方未按协议约定支付商户停产损失(按前3年平均利润的70%计算)，判决区政府15日内支付补偿款2.1亿元及滞纳金630万元，并强制执行其名下5宗商业用地拍卖款优先受偿。

结语

南通2025年拆迁新规通过“市场定价+多元化安置+司法保障”的组合策略，构建了更公平的权益保护体系。对被征收人而言，关键要把握三点：

签订协议前，核对评估机构资质及报告有效期(12个月);

搬迁前，通过“南通拆迁数字平台”查询补偿款专户信息;

争议发生时，优先申请行政复议或专家鉴定，降低诉讼成本。

正如王先生在胜诉后所言：“法律不是冰冷的条文，而是让城市更新更有温度的力量。”