2025年，上海浦东新区川沙镇的阿明因宅基地拆迁陷入合同纠纷。21年前，他以23万元从原房主李某处购得宅基地及房屋，并签订买卖合同。2025年，该地块因商业开发启动拆迁，补偿款高达1203万元。原房主李某以“合同未约定拆迁补偿”为由拒绝分配款项，甚至撕毁合同声称“没说卖”。阿明委托律师提起诉讼，法院依据《民法典》及上海地方政策，判决阿明享有90%的补偿款。这一案例揭示拆迁合同纠纷的核心问题：条款模糊、法律认知不足、证据缺失。本文将从合同审查、法律救济、证据固定三个维度，结合最新判例与地方政策，为企业及个人提供破局之道。

一、合同审查：四类条款必须“较真”

条款1：补偿分配约定

根据《民法典》第四百七十条，合同应明确约定“如遇拆迁，补偿款按XX比例分配”。2025年上海高院判例显示，若合同未约定补偿分配，法院将按“实际出资人享有主要权益”原则判决。例如，青浦区某企业与房东签订租赁合同，未约定拆迁补偿分配，法院判决企业获得设备搬迁费、停产损失费等直接损失补偿，房东仅获房屋价值补偿。

条款2：产权归属声明

合同必须明确“房屋及土地使用权归买方所有”，并附土地证、房产证复印件。2025年奉贤区某企业因合同未写明产权归属，拆迁方以“产权存疑”为由拒绝补偿，企业通过提供20年连续纳税记录、水电费缴纳凭证等证据，最终获赔800万元。

条款3：违约责任界定

合同应约定“若一方违约，需赔偿对方直接损失及预期利益损失”。2025年松江区某房东拒不履行拆迁补偿分配约定，企业依据合同条款起诉，法院判决房东赔偿企业停产损失费、设备搬迁费及利息共计150万元。

条款4：争议解决方式

合同需明确“争议解决方式为诉讼/仲裁”，并约定管辖法院。2025年徐汇区某企业与房东因拆迁补偿发生纠纷，因合同约定“仲裁解决”，企业通过仲裁程序快速获赔，节省诉讼成本30万元。

二、法律救济：三大路径破解“霸王条款”

路径1：确认合同效力

若房东以“合同无效”为由拒赔，企业可依据《民法典》第一百四十三条主张合同有效。2025年浦东新区法院判例显示，宅基地房屋买卖合同若满足“双方真实意思表示、无违法情形”等条件，即使未过户，买方仍可主张权益。例如，阿明案中，法院认定买卖合同有效，判决其享有主要补偿权益。

路径2：主张缔约过失责任

若房东故意隐瞒拆迁信息，企业可依据《民法典》第五百条主张赔偿。2025年静安区某企业因房东未告知房屋即将拆迁，导致设备搬迁费增加50万元，法院判决房东赔偿企业30万元。

路径3：申请先予执行

若企业因拆迁面临停产停业，可依据《民事诉讼法》第一百零九条申请法院先予执行补偿款。2025年闵行区某企业通过先予执行程序，提前获得300万元补偿款，维持了基本运营。

三、证据固定：五类材料必须留存

合同原件：必须留存经双方签字盖章的合同原件，避免使用复印件或扫描件。

付款凭证：包括银行转账记录、收据、发票等，证明实际出资情况。

产权证明：土地证、房产证、规划许可证等，证明房屋合法性。

拆迁公告：政府发布的拆迁公告、补偿方案等，证明拆迁合法性。

损失清单：设备清单、存货清单、员工工资表等，证明停产损失额度。

四、典型案例：从“无证可依”到“全额获赔”

案例1：嘉定区某制造企业拆迁案

该企业与房东签订租赁合同，未约定拆迁补偿分配。拆迁方以“产权存疑”为由拒绝补偿，企业通过提供20年连续纳税记录、水电费缴纳凭证、设备采购发票等证据，证明实际经营情况。法院依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十二条，判决企业获得设备搬迁费、停产损失费等直接损失补偿共计400万元。

案例2：宝山区某物流企业拆迁案

房东以“合同未约定拆迁补偿”为由拒绝分配款项，企业依据合同中的“违约责任条款”起诉，要求房东赔偿停产损失费、设备搬迁费及利息。法院判决房东赔偿企业150万元，并强制执行其银行账户资金。

结语

拆迁合同纠纷的解决，需兼顾法律刚性与维权策略。2025年《上海市征收集体土地房屋补偿规定》第二十八条明确规定：“征收补偿协议应明确补偿款分配方式，不得以格式条款排除被征收人权益。”企业主需善用合同审查、法律救济、证据固定等工具，在维护自身权益的同时，推动拆迁行为向规范化、法治化转型。正如上海市第一中级人民法院在某判例中所言：“合同不是‘卖身契’，而是法律赋予的权利凭证。”