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买卖宅基地上的房屋,原房主还能要回吗?

更新时间:2020-12-29 14:12:21阅读: 京云律师事务所

导语

 

农村宅基地具有一定的福利性,依据我国相关法律、法规规定:“农村宅基地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,严格执行土地用途管理,禁止城镇居民在农村购买宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”宅基地的使用权只有本村村民才可以享有,与享有者特定的本村村民身份相关联,非本村村民无权取得或变相取得宅基地的使用权。如果城镇居民在农村购买了宅基地上的房屋,是否违反了我国相关法律法规定呢?双方签订的《房屋买卖协议》还具备法律效应吗?

 

今天,走进《律师帮帮忙》演播室寻求帮助的刘女士,多年前为了供儿读书,一家人无奈选择卖房。如今年事已高,居无定所,甚至连当年卖房协议都难以找到的刘女士一家,能否将当年的卖房行为撤销,又能否回到久违的家中居住?BTV科教频道《律师帮帮忙》14:00首播的节目中,王兴华律师将为梳理卖房的脉络,找到能够帮刘女士回家的路。

 

 

 

 

 

案例回顾

 

20多年前,刘女士的孩子考上了一所理想的学校,但家境并不富裕的一家人,却为学费犯了难,经过几次家庭会议,全家人最终达成了一致意见,决定将自家宅基地上的房屋出售,供孩子上学。

 

 

 

几经周折,刘女士找到了一位买主,经过简单的交流获知,对方是一位画家,愿意以4.5万元的价格买下她的房子。双方当时虽然签订了房屋买卖协议,属于私下交易。

 

 

 

在与买主签订协议的时候,据刘女士表示,因为当时自己着急用钱,并没有详细了解协议的内容,只是对方让签字就直接签字了,如今,甚至连协议的原件也难以找到。

 

 

 

由于卖房时间久远,刘女士对于具体交易时间的记忆已经模糊不清。20多年来,她们一家一直在外租房生活,四处漂泊的日子让他们更渴望拥有一个真正的家。为了能够追回房屋,刘女士经过多方打听获知,过去自家宅基地上的房子,已经被画家再次转卖,面对这样的境况,她还能追回自己的家吗?让我们看看王兴华律师如何分析。

 

 

 

律师支招

 
 

王兴华律师表示,交易时间的确认,对于刘女士能否追回房屋将起到关键性的作用。国家关于农村的土地和宅基地政策中有两个关键的节点。一个是1982年发布的《村镇建房用地管理条例》,在此之前,对非农业户口居民在农村购买房屋并没有明确的政策禁止。而在此法之后,则需要经过申请批准。

 

 

 

另一个重要的节点则是在1999年《土地管理法》的实施,国家用法律形式规定,严禁城镇居民到农村购买房产和宅基地。所以,如果刘女士家的房屋是在1999年之后出售的,并且能够举证证明,那么追回来的可能性还是很高的。

 

除了交易时间非常重要以外,王兴华律师表示,村委会的认可、房屋的翻建程度、购买人的户口、职业以及卖房理由都是本案的关键所在。根据最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条的规定:“农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后,买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。” 所以,刘女士若想要回自己的房屋,需要多方举证,积极维权。只要举证得当,还是有很大希望可以追回房屋。

 

 

 

据刘女士所述,房屋已经被画家再次出售,王兴华律师认为,刘女士可以以确认房屋买卖协议无效为诉由,向法院提起诉讼,完全可以通过一个诉讼,解除两个房屋买卖关系。在诉讼过程中,刘女士最好能出示当年的买卖协议,如果实在无法找到,也可以由律师出面,调取当年的宅基地档案,一样能够证明房屋的归属。

 

王兴华律师表示,从司法审判的惯例上来看,可能会适当给现在的买房人一部分房屋增值的补偿。希望刘女士能够积极主动地拿起法律的武器,搜集好证据尽快的提起相关诉讼,及早拿回属于自己的房子。

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