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民法典时代,如何正确理解“买卖不破租赁”规则?

发布时间:2021-03-02 阅读: 京云律师事务所
    “买卖不破租赁”是一个古老的民法规则,我国民法典第725条是这个规则的法律依据。
  在此以前,该规则的法律依据是1999年制定的《合同法》第229条,规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
  民法典第725条体现了租赁权的物权化,体现在承租人依据租赁合同占有租赁物期限内,承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人,即使是租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。也就是说,当出租人在租赁合同有效期内将租赁物卖给第三人时,租赁合同对买受人继续有效,承租人与受让人之间无需另行签订租赁合同,受让人要受该租赁合同的约束。如果原出租人没有将租赁物所有权变动的事实通知承租人,承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。
  实践表明:1999年制定的《合同法》第229条存在一个重大问题,以租赁合同签订的时间点来确认承租人和买受人的权利哪一个优先可能导致道德风险,出租人和承租人常常倒签租赁合同,损害买受人利益。立法机关在编撰民法典的时候,使“买卖不破租赁”规则中租赁的时间点显形化,即有一个对外公示可能性的时间点。民法典编撰过程中有两种方案:一是以“承租人占有使用租赁物的时间点”为起算点;二是以“租赁备案登记”为起算点。
  为了优化营商环境,民法典在融资租赁(民法典第745条:出租人对租赁物享有的所有权,未经登记,不得对抗善意第三人)、买卖合同中标的物所有权保留(民法典第641条第2款:出卖人对标的物保留的所有权,未经登记,不得对抗善意第三人)等商事活动中引入了登记制度,未经登记,不得对抗善意第三人。上述规定要求进行登记的交易主体都是商人,商人从事商事交易要遵守商事规则,理当承担相应的商业风险。但如果在“买卖不破租赁”规则中也引入登记,可能会对普通百姓造成过重的负担,而且现阶段我国绝大部分房屋租赁都没有进行备案登记,导致这些承租人不再受“买卖不破租赁”规则的保护,进而引发一系列社会问题。故民法典选择了第一种方案。这就是《民法典》第725条的规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”
      虽然,民法典的修改增加了不动产(房屋)买受人的调查成本,在签订买卖合同之前要实地调查房屋的实际占有使用状况,否则其权利就有可能被在先占有使用的租赁期所限制。
需要强调的是,“买卖不破租赁”规则并不限于买卖租赁物的行为,还包括赠与、遗赠、相互置换、以租赁物作为投资等涉及租赁物的所有权变动的情形。
  
 

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