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抵押房屋被拆迁,抵押权如何保护

发布时间:2021-03-02 阅读: 京云律师事务所
      债权人对债务人享有债权,债务人或第三人提供房屋作为抵押,后房屋被征收拆迁,而抵押人未将补偿款款用于还款,且之后出现了债务人无法偿还债务的情况。在债权人欲行使抵押权时,方知晓房屋已因拆迁而灭失,遂以拆迁人违规发放补偿款、致使债权人无法实现抵押权为由向拆迁人主张损害赔偿。
      抵押权作为物权,具有物上代位性。所谓物上代位性,是指物权标的发生毁损、灭失后产生的代替物仍然属于物权标的,物权效力及于该代替物。抵押权人能否就抵押物的代位物——保险金、赔偿金、补偿金等优先受偿,完全依赖于抵押人(即相应价金的支付对象)是否主动将相应款项用于清偿债务,但事实上,保险金、赔偿金、补偿金等一旦支付给抵押人,即混入了抵押人的一般责任财产,抵押权人的优先受偿权极易落空。
      行政法上一般认为,房屋征收的客体是国有土地上公民、法人或者其他组织的房屋以及收回其国有土地的使用权,该行为损害的对象应当是被征收房屋的所有权人及其利害关系人,因此,征收补偿的对象一般应当是被征收房屋的所有权人,也就是征收补偿条例中的“被征收人”。[而抵押权人无论如何并非被征收人,不能直接获得补偿款,其仅仅是对该补偿款享有优先受偿权。在行政征收中承租人利益保障、共有权人利益保障等问题尚未获得妥善解决的现实情况下,行政立法和实践未能对征收过程中抵押权人利益保障的问题予以充分重视。
      在抵押物的形态或性质上发生变化时,使抵押权的效力及于抵押物的代位物而维持抵押物的价值。实施拆迁行为的相关主体在征收实施前应查明房屋所有权人,同时还应当对房屋是否设定抵押以及征收是否会损害抵押权人利益负有必要的注意和审查义务,如查明被征收房屋上确实设定抵押,应将征收事项告知抵押权人,或将补偿款向公证机关提存。如未尽到上述审慎注意义务,则应认定相关主体对债权人的损失存在过错,并以抵押权人未能从抵押人处受偿部分为范围承担补充赔偿责任,但在承担赔偿责任后,有权向被征收人追偿。
 
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