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买房时交了定金签了认购书,开发商还能反悔吗?

发布时间:2021-08-09 阅读: 京云律师事务所

  很多购房者发现,认购书大量出现在商品房预售等远期交付的房屋买卖活动中,常常以认购意向书、购房订购单、购房预购单、订购房屋协议等形式登场。签订认购书目的在于对双方买卖商品房有关事宜的初步确定,而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。在实践中存在大量在签订认购书后因各种因素不能签订正式合同的情况,为此京云专业房产律师为您谈谈商品房买卖中的认购书。

  2002年仲某与某公司签订了《商铺认购意向书》一份,约定仲某向该公司支付购房意向金2000元,随后取得小区商铺优先认购权,该公司负责在小区正式认购时优先通知仲某前来选择认购中意商铺,预购面积为150平方米,并明确小区商铺的均价为每平方米7000元。如仲某未在约定期限内认购,则视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将无息退还。如仲某按约前来认购,则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。但该公司在销售商铺时未通知仲某前来认购,2006年仲某至售楼处与该公司交涉,要求该公司按意向书签订正式买卖合同。该公司称商铺价格飞涨,对原约定价格不予认可,并称意向书涉及的商铺已全部销售一空,无法履行合同,仲某所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议,诉至法院。

  本案的争议焦点有两个,一是《商铺认购意向书》的法律性质是否属于预约合同,二是公司是否构成违约,如果构成违约,应如何承担违约责任。在本案中,仲某与该公司签订的《商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示,所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时,该意向书明确了双方当事人的基本情况,对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定,综上,该《商铺认购意向书》是有效的预约合同。

  另外该公司未按约履行其通知义务,并将商铺销售一空,导致意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现,应认定为违约,因违约给购房者造成的损失应根据订立认购书时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定:“当事人签订认购书、订购书、预定数、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”为促使民事主体以善意方式履行其民事义务,维护交易的安全和秩序,充分保护守约方的民事权益,在综合考虑当地近年来房地长市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上,酌定该公司赔偿仲某150000元。

  诚实信用原则和公平原则是预约合同的理论基础。预约制度的法律价值在于保护善意预约人,促使诚信谈判,平衡当事人之间的利益,这也是商品房买卖中认购书存在的意义。因此购房者在签订认购书后,遇到不良开发商,一定要拿起法律武器保护自己的合法权益。

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