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1000多万买的别墅 水没法喝还有各种不合格 业主告赢开发商

发布时间:2021-08-09 阅读: 京云律师事务所

  2010年郭先生花1000余万元从北京银座合智房地产开发公司购买了位于北京顺义的精装别墅。4月,双方签订了《商品房预售合同》,合同约定,该房屋应与2010年11月30日前交付。

  在预售合同中,双方约定了1.市政基础设施:(1)上水、下水2010年11月30日达到正常使用;(2)市政双路供电2010年11月30日达到正常使用;(3)供暖达到正常使用;(4)燃气2010年11月30日达到正常使用;(5)电话通信线2010年11月30日交付,敷设到户;(6)有线电视线2010年11月30日交付,敷设到户;电话、有线电视、宽带由原告到相关部门申请开通;2.其他设施:(1)公共绿地2010年11月30日交房区域达到使用要求;(2)小区非市政道路2010年11月30日交房区域达到使用要求;如果合智开发商在约定期限内未达到第十二条中承诺的条件,合智开发商愿意按照《商品房预售合同》第十三条的约定承担违约责任。在《商品房预售合同》附件六装饰和设备标准的约定中合智开发商告知原告外墙使用材质情况;阳台(露台)的防滑地砖为意大利蜜蜂或同档次品牌;地源热泵的主机为西亚特或同等档次品牌产品;合智开发商将自建天然气站,使用管道燃气;小区给水采取深井供水,一户一表等内容。

  同时,合智公司为出售正在建设中的商品房,向郭先生展示了商品房建成后的全景,制作了楼盘沙盘,就商品房建成后的状况、小区规划、共同设施、绿化、水系等事宜进行了全景描述,公开在售楼处予以展示。合智公司还制作了三种户型的样板间,详细向原告展示说明即将建成的商品房结构、外墙、配套设施等等。

  但是,房子建成后,并不像开发商合同中所宣称的那样。

  (1)合同中对于英式与法式外墙所使用的材质做出了明确区分,但开发商并未按照约定使用外墙材质,交付的商品房外墙的色彩和材质等与预售时展示的样板间外墙的色彩和材质等严重不符;

  (2)阳台(露台)的防滑地砖并非合同约定的意大利蜜蜂或同档次品牌;

  (3)小区提供的水质严重不符合国家现行要求,且不间断停水,根本无法满足原告日常饮用需求和生活需要;

  (4)地源热泵机体无法正常运行,无法实现正常生活所需的供暖要求和制冷要求,地源热泵的主机并非合同约定的西亚特或同等档次品牌产品等。

  (5)小区限制王先生每月只能购买200立方米的燃气,而该燃气供应数量无法满足原告生活正常使用;

  (6)开发商也未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,以及《住宅工程质量分户验收表》;

  (7)开发商配备的供热与供冷系统至今未调试合格。

  【诉讼请求】

  业主郭先生一纸诉状,把合智房地产开发商告上了法庭,请求法院:

  1.判令合智开发商采取相关措施使原告的饮用水符合国家和北京市相关标准,履行承诺商品房交付时上水、下水达到正常使用的交付义务;

  2.判令合智开发商将特灵牌的地源热泵主机更换为西亚特或同等档次品牌的地源热泵主机并进行相应的设计和施工工作以保证原告在采暖期和供冷期的正常使用;

  3.判令合智开发商采取相应措施取消燃气供应数量限制以保证原告生活正常使用;

  4.判令合智开发商将原告商品房外墙的现有材质和现有窗套、门套的材质更换为合同约定的材质(英式:面砖、石材、木饰、高级外墙涂料﹤涂料:多乐士或同等档次品牌﹥;法式:石材、高级外墙涂料﹤涂料:多乐士或同等档次品牌﹥),并与样板间的外墙材质、窗套和门套的材质品质一致;

  5.判令合智开发商将原告的阳台(露台)现有防滑地砖更换为意大利蜜蜂或同档次品牌的防滑地砖;

  6.判令合智开发商向原告支付违约金370853.56元(自2010年12月1日起算,暂计至2011年5月16日)及自2011年5月17日起至合智开发商实际履行《商品房预售合同》第十一条、第十二条约定的合同义务之日止的违约金;

  7.判令合智开发商将供热与供冷系统的保修期延长两年(自供热与供冷系统经调试合格并经原告对其正常运行签字认可之日起算);

  8.判令合智开发商按合同约定将原告的可视对讲系统与物业管理中心的管理主机相连;

  9.判令合智开发商按合同约定向原告提供《住宅工程质量分户验收表》;

  【举证质证】

  庭审中,双方提交了各自的证据,并且法院也调取了一些证据:

  1、 关于水的问题。法院向顺义区疾控中心调取了检测报告和评价报告,结论是水质不合格。2012年,小区取得饮用水卫生许可证,但仍然存在异味,郭先生申请对小区水质进行检测,检测结果各项指标仍为不合格。

  2、 关于阳台(露台)地砖问题。原告提供的证据有:地砖实物、照片、蜜蜂地砖的宣传册原件及报价单复印件、北京红星美凯龙导购示意图、销售合同、销售订单、收银小票、海关进口货物报关单(复印件)、收据、居然之家购物指南和导购手册、国家建筑材料测试中心检验报告(复印件),证明意大利蜜蜂地砖系世界知名品牌地砖及该品牌地砖在北京地区的市场价格,被告在原告房屋阳台(露台)铺设的老力仕防滑地砖不是意大利蜜蜂地砖或同档次品牌的。

  3、 开发商认为价格代表不了质量,老力仕地砖产品质量合格,符合国家规定的各项质量要求。

  4、 关于合同第十一条约定的文件问题。原告表示在收房时被告没有向其出示规划验收批准文件、建筑工程验收备案表、房屋面积实测技术报告书,同时没有出示和给付其住宅工程质量分户验收表,原告称向被告询问,该公司人员表示没有。对此,被告不予认可,并表示在业主办理收房手续时,公司将规划验收批准文件、建筑工程验收备案表、房屋面积实测技术报告书进行了公示,公示采取的不是张贴形式,而是将上述材料放置于物业前台由业主翻阅,住宅工程质量分户验收表是作为住宅质量保证书的附件给付的业主,业主在入住资料留存单上对住宅质量说明书和住宅质量保证书进行了签收。

  5、 关于可视对讲系统问题。原告主张可视对讲系统功能一直不能全部正常使用,未与物业管理中心管理主机相连。被告表示交房前均已开通调试,因业主未入住,可视对讲系统存在不安全因素,故均将主板先行拆卸,在业主装修完后再行安装视频主板,否则装修过程中也可能存在损坏视频主机问题,现已装修的业主可正常使用,

  6、 关于外墙及窗套、门套的问题。原告主张其购买的商品房外墙的现有材质和现有窗套、门套的材质与双方合同约定的材质以及样板间的外墙材质、窗套和门套的材质品质不一致,要求被告予以更换,并提供照片、中外建工程设计与顾问有限公司出具的设计修改通知单复印件一份予以证明,

  【法院经审理认为】

  1、对于原告请求被告提供的下水达到正常使用的请求,因原告就下水存在问题未举证证明,故不予支持。

  2、被告有义务证明其提供的地砖与意大利蜜蜂属于同档次品牌的防滑地砖,但被告未能就此提交相应的证据证明,故对于原告请求将阳台(露台)现有防滑地砖更换为意大利蜜蜂或同档次品牌的防滑地砖的请求,本院予以支持。

  3、原告称收房时被告未向其出示规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的原告购买商品房的面积实测技术报告书、住宅工程质量分户验收表,并且对于被告当庭出示的上述文件真实性均不予认可,但未提供证据证明其主张,且原告已实际收取房屋,故对于原告该诉讼主张,本院不予支持。因住宅工程质量分户验收表是作为《住宅质量保证书》的附件交付业主,原告已收取《住宅质量保证书》且对入住流转单和入住资料留存单进行了签收确认,现原告主张未收取住宅工程质量分户验收表,要求被告提供该表,依据不足,本院不予支持。

  4、关于可视对讲系统问题。原告主张涉诉房屋的可视对讲系统未按照合同约定与物业管理中心的管理主机相连,被告应予连接,对于该可视对讲系统是否与物业管理中心的管理主机相连,被告有义务提供证据证明,现被告称已连接,但未提交充足证据证明,故对于原告该项请求,本院予以支持。

  5、关于外墙及窗套、门套问题。因双方合同约定外墙:英式:面砖、石材、木饰、高级外墙涂料﹤涂料:多乐士或同等档次品牌﹥;法式:石材、高级外墙涂料﹤涂料:多乐士或同等档次品牌﹥,合同仅就墙体使用材质作出约定,且非具体明确,亦无关于门套、窗套的具体约定,且根据双方合同附件十补充协议第七条第一款约定,出卖人在相关广告、宣传材料、样板间及其他表述或展示对买受人均不构成任何要约,如与双方合同及相关附件不一致的地方应以双方合同及相关附件所签订的内容为准,双方合同及相关附件未约定的,以实际交付的房屋标准为准,虽然被告表示有部分门套、窗套使用的是GRC材料,但鉴于施工已经完毕,涉诉楼房经验收合格已投入使用,如再强行要求拆除后重新施工不符合经济资源的合理利用原则,且门套、窗套的使用未对原告所购商品房的质量或使用功能造成实质影响,故对于原告要求更换其所购商品房外墙和窗套、门套的材质诉讼请求,本院不予支持。

  6、关于燃气供应限制问题。因原告与被告之间并不存在燃气供应关系,原告应向相应的提供燃气服务的主体另行主张,故对于原告主张取消燃气供应数量限制的请求,本院不予支持。

  综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

  一、被告北京银座合智房地产开发有限公司于本判决生效之日起四十五日内采取合理维修措施使原告郭田明位于北京市顺义区X住宅楼-1层房屋的饮用水达到国家及北京市相关标准;

  二、被告北京银座合智房地产开发有限公司于本判决生效之日起四十五日内将原告郭田明位于北京市顺义区X住宅楼-1层房屋的特灵牌地源热泵主机更换为西亚特或同等档次品牌的地源热泵主机并进行相应的设计和施工工作以保证原告郭田明在采暖期和供冷期的正常使用,并自调试合格之日起对该供热与供冷系统保修两年;

  三、被告北京银座合智房地产开发有限公司于本判决生效之日起四十五日内将原告郭田明位于北京市顺义区X住宅楼-1层房屋的阳台(露台)现有防滑地砖更换为意大利蜜蜂或同等档次品牌的防滑地砖;

  四、被告北京银座合智房地产开发有限公司于本判决生效之日起四十五日内将原告郭田明位于北京市顺义区X住宅楼-1层房屋的可视对讲系统与物业管理中心的管理主机相连;

  五、被告北京银座合智房地产开发有限公司于本判决生效之日起四十五日内向原告郭田明支付违约金十二万六千五百元;

  【京云点评】

  在价值比较高的房屋比如别墅、高端小区,虽然价格很贵,但同样存在房屋质量、竣工验收、延期交房等诸多问题。而证据的保留和取得对于解决这些问题又是非常非常重要,业主遇到这些问题时应及时咨询律师,让律师提供调查取证和证据保留的专业意见,待到诉讼时可以最大程度的维护自己的利益。

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