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开发商擅自变更规划是否应承担法律责任?

时间:2021-08-03 10:13:28
开发商擅自变更规划是否应承担法律责任?
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  规划、设计形态是商品房的基本状况的组成部分,对商品房的价格及买受人对商品房的满意程度等都具有很大影响。实践中,常有开发商在预售商品房以后发生更改规划、设计的行为,由此引发一系列法律问题,尤其是买卖双方之间的合同纠纷和开发商由此承担的责任。

  《商品房销售管理办法》第24条

  1、商品房预售后,开发商不得擅自变更规划、设计,实需变更的话,开发商必须按原审批程序报经审批。否则,擅自变更规划的开发商可能会被责令停止建设、限期改正,并被处以罚款;严重影响城市规划的,还可能被责令拆除违法建筑物。

  2、经规划部门批准或设计部门同意以后的规划、设计变更,如果变更导致房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人,并接受买受人作出的退房或同意变更之选择。

  值得强调的是,根据前述法律规定,如果开发商未在法定期限内履行通知义务,买受人依然享有退房的权利。两种不同的退房方式下,开发商都需向买受人承担违约责任。而且从实践的角度分析,如果买受人是在自己单方面知道变更事实以后要求退房,开发商可能会由于事前没有任何准备而导致更大的损失,同时还可能会由于买受人遭受了更多的经济损失(如利息损失、再行购买同地段和同级别房屋的价格差价等)而承担更多的赔偿责任。

  3、对于开发商未经规划部门批准擅自变更规划后,通知了买受人,买受人也同意接受变更的情况。根据上述第1种情况,开发商首先会因为擅自变更规划而受到行政处罚;其次,由于接受行政处罚,导致停止建设、限期改正甚至建筑物由于违法被拆除,开发商将由于不能依约交付房屋等后果需要对买受人承担违约责任。

  《中华人民共和国城市规划法》第32条

  在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后,方可申请办理开工手续。

  《中华人民共和国城市规划法》第40条

  在城市规划区内;未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设,严重影响城市规划的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划,尚可采取改正措施的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正,并处罚款。

  律师:开发商擅自变规划方案的行为是违法的

  规划、设计形态是商品房的基本状况的组成部分,对商品房的价格及买受人对商品房的满意程度等都具有很大影响,开发商是不容许单方面做出规划变更的。如果开发商的规划变更是经过规划主管部门批准的,那么开发商应该提供有关变更批准文件。同时开发商还应该提供已经通知购买人的相关证据,通知送达买房人后买房人可以选择继续履行合同或者退房。

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